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    澳门AG FABUSHIJIAN:2018-07-25

    郑州:物业用房新标准纳入城市规划管理技术规定

    河南绿满园物业服务有限公司

    《河南省物业管理条例》第十一条对物业管理用房的配置标准作出了原则性规定,在第十二条指出指出“城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示”,进一步明确了规划部门对物业管理用房的管理职责。

    河南省住房和城乡建设厅在省条例的基础上,制定了《河南省物业管理用房管理办法》,对物业管理用房的规划、使用、管理等细节问题作出了具体规定。

    2018年6月28日,郑州市城乡规划局印发了《郑州市城市规划管理技术规定(2018修订版)》。

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    从《郑州市城市规划管理技术规定》的具体内容来看,该《规定》将省条例和《河南省物业管理用房管理办法》有关物业管理用房的要求全部执行到位,并结合规划管理职责,提出了规划核实要求。

    主要内容如下:

    在《规定》第三部分公共配套规划要求中指出

    【物业管理】居住、商业、办公等建筑应当按照物业管理区域内总建筑面积配置物业管理用房。总建筑面积2万㎡以下的,物业管理用房面积不低于80㎡;超过2万㎡至20万㎡部分,按照4‰的比例配置;超过20万㎡至30万㎡部分,按照3‰的比例配置;超过30万㎡以上部分,按照2‰的比例配置。

    总建筑面积在5万㎡以下的,物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万㎡以上的,可以在地下配置一定面积的物业管理用房,但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的20%;建设工程规划全部位于地面以下的,物业管理用房可以全部配置在地面以下。

    层高不足2.2m或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的,物业管理用房应当主要安排在首期建设。

    在《规定》第四部分验线和规划核实中指出

    【物业社区用房】实测物业用房、社区用房建筑面积小于《建设工程规划许可证》审批,但满足本规定要求的,在征得相关主管部门同意后,可办理规划核实;实测面积小于本规定要求的,建设单位必须在本项目内补足配齐方可办理规划核实。

    从以上内容可以看出,在完全落实《河南省物业管理条例》和省住建厅《河南省物业管理用房管理办法》的基础上,郑州市城市规划管理部门依据规划管理职责,将物业管理用房纳入到规划验线和规划核实中。规划核实是规划行政管理部门对建设单位执行规划情况的监督措施之一,通俗点讲,如果一个项目未通过规划核实,说明建设单位未按照规划要求执行,后续将会影响其办理不动产登记等有关手续。《规定》中强调,如果物业管理用房经实测,小于标准规定面积要求的,必须补齐方可办理规划核实,这对建设单位提出了较高的要求。为满足规划技术规定要求,同时也要考虑建设单位自身利益,建议建设单位在规划设计物业管理用房时,要充分考虑设计和实测的误差系数,为物业管理用房留出合理的弹性空间,避免由于实测面积不达标导致额外补足物业管理用房情况的发生。

    从省级条例到省主管部门规范性文件,再到地市具体的规划技术管理规定,可以说一个比较健全的物业管理用房制度体系在郑州已经初步形成,对规范物业管理市场发展、维护业主利益将发挥重要的保障作用。

     

     


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