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    FABUSHIJIAN:2019-04-04

    物业前期介入,应向开发商提的建议

    河南绿满园物业服务有限公司

    物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。

    一、电气

    1、建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置,并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

    理由:市场上的空调外机尺寸大都不一样,安装位置如果过小,造成空调外机无法在原位置安装,业主就会随意另选位置,开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适,业主为了妥当安装室内机,只能重新打洞,原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜,影响美观,可以将连接外机的空调管“藏”入墙内,只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可,减少了业主安装过程中的麻烦,此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。

    2、建议室内安装空气自动循环系统。

    理由:安装此系统能有效地使室内空气循环,保证室内空气的新鲜,避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内,造成给室内污染和经济损失。另外也防止业主自行安装此装置,破坏承重墙体,影响房屋结构安全。特别是燃气供暖的房屋,此装置更为重要。开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点。

    3、建议组建小区局域网。

    理由:组建小区局域网,发展自己的网络服务器,不但是物业开发的发展方向,而且会成为物业管理企业、开发商一笔不小的收入,并可以提高小区的档次。

    4、建议设置等电位箱。

    理由:等电位联接端子板,可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋,从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故,其亲属直接追究开发商和施工单位的责任。

    5、建议设置楼宇门警报系统。

     理由:很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门,也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩,很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时,自动发出警报声音,提醒业主或者中控室,中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能直接关闭警报系统,如遇到业主搬家等特殊情况时即可。)目前只有些高档小区采用了此系统。

    另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上(第一道为门斗),如果设置在外侧,在风吹日晒雨淋的作用下,会缩短可视系统的寿命。

    6、建议采用人体感应开关。

    理由:目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关,存在很多不足,声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开,会造成整个楼道的灯一起亮,浪费电力(笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇,每栋4个单元,当地的民用电价是0.525元/度,如果按每晚2个单元浪费1度电算,1年就浪费2万多元);而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关,人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整,建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

    二、土建

    7、建议商住楼设计门市房单独的排烟系统。

    理由:对于商住楼,目前很多门市没有单独的排烟系统,如果和住户共用一个烟道,则会引起业主家串味、串烟等情况。用作饭店的门市,店主们一般自己在附近的外墙上设置各种各样的铁制烟囱,直达楼顶,极不美观,还容易引起楼上住户部分业主有意见,再者,如果铁制烟囱在面向楼体一面的接缝处发生漏烟后,油烟就会从墙体渗入业主的室内,在墙面留下油渍(笔者曾经管理的长春市菊苑小区就发生过此类情况)。另外设置在外面的油烟机产生的噪声也十分扰民。如果设置了单独的排烟系统,可以让购房者不再为外烟道设置问题而犯愁,在一定程度上能促进门市物业的销售。

    8、建议取消一楼厨房排烟道和厕所排气道。

    理由:目前一楼业主装修的时候一般都将厨房排烟道和厕所的排气道拆除,将油烟机的管道直接插入二楼的通道内,理由是这两节过长的通道占用空间的同时也起不到太多的作用,而拆除后也不会对楼体造成威胁和影响排烟。取消通道节约了施工成本也能从人性化的角度为业主使用方便作考虑。

    9、建议主路面不要铺设方砖。

    理由:方砖的使用寿命不长,经车碾压后容易破碎。地基下沉后的方砖之间产生缝隙造成方砖松动易积水,溅到行人身上。建议主路还是使用柏油路面。

    10、建议不要设置过大的直角弯。

    理由:开发商一般更关心整体美观效果,但是道路设置是否方便业主、住户行走则考虑较少,就会出现一些喜欢走“捷径”的业主,从而造成草坪的破坏。设计的时候一定要依据人的行为轨迹来设置,自然直接,不要过分追求几何图案。

    11、建议设计单独通往屋顶的通道,方便日后维修。

    理由:如果没有设置单独通往屋顶的通道,维修施工单位进行维修时,就要从顶楼业主家中的阳台上到屋顶,其一如果业主不在家,就会影响维修工程的进展;其二,从业主家中登上楼顶势必会引起顶楼业主的反感,不仅影响了正常的维修也可能造成物业管理企业与业主之间的矛盾。

    12、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理,或直接铺设瓷砖。

    理由:粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏,又找不到当事人,开发企业不得不重新粉刷楼道,加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理,待业主入住率达到一定程度的时候,再进行最后粉刷或者直接铺设墙面瓷砖,就可以避免上述情况。(待续)

    三、土建

    1、建议将地下车库的进出口设置在园区外部。

    理由:地下车库的进出口设置在园区外部可以实现人车分流,保障业主安全;有路面停车位的,可以缓解交通高峰期间小区门口的停车压力及园区的车流量。设置车辆出入管理系统,采用智能卡对出入小区的机动车辆进行管理与计费,并将信息实时送至小区管理中心。

    2、东北地区建议合理设置冬菜晾晒场地和衣物晾晒装置。

    理由:东北地区有存储冬菜的习惯,而晾晒却成了难题,业主不得不将冬菜晾晒在草坪上或者路面上。另外东北地区属于高寒地区,每年的冬天长达半年,一些大件的衣物、被褥容易受潮,有些业主将其晾晒到树间或者灌木丛上,这些都引发了物业管理公司与业主之间的矛盾。让开发商单独拿出一块地来做冬菜晾晒场似乎不可能。是不是可以在每栋楼前设置一处晾衣物的装置?长春某小区将每栋楼前的地下车库的通风口设计成冬菜晾晒场,方便业主的同时也能减少矛盾,很值得借鉴。

    3、建议设置专门的宠物活动场地。

    小区里业主养狗的情况很普遍,但狗到处乱跑令物业管理企业头疼。如果给它们专门设置一个活动场地,同时在里面张贴些宠物知识,提倡业主到专门的场地溜狗,又能增进业主间的交流。

    4、建议充分考虑绿化灌溉时的取水位置。

    理由:设计者往往只注重大片的草坪设计,却忽略取水点的合理设置,结果绿化工人要拖着一条很长的水带进行取水,而拖拽水带不仅给草坪带来一定的破坏同时也耗费工人的体力。

    5、建议充分考虑绿化排水问题。

    理由:设计者往往只注重绿化草坪等的浇灌工作,而没有排涝设施的设计。北方夏季常出现暴雨天气,雨量过大过急或造成草坪出现涝情淹死部分草皮,或出现草坪内水满后同泥浆一起溢到路面造成泥泞。

    四、清洁

    6、建议每栋设置清洁用水点。

    理由:如果没有设置清洁用水点,保洁员就要从很远的地方取水,浪费保洁员的体力而且严重的影响工作效率,因为时间都耽误在取水的路上。

    7、建议设置垃圾中转站并在小区内设垃圾桶、垃圾车清洗点。

    理由:将生活垃圾收集并集中放在中转站后由市政进行清运,就可避免垃圾因无集中点而随意堆放,造成园区污染。而垃圾桶和垃圾车也要进行定时清理,以保证清洁。

    五、安全

    8、建议设置管道阻燃圈。

    理由:目前很多小区,很少有设置阻燃圈的。目前连接楼上楼下的部位主要是采用PVC材料做成的各个管道,而PVC材料是易燃品,如果在没有设置阻燃圈的情况下发生火灾,很可能因PVC管道发生串连,直至引发全楼大火。

    六、水暖

    9、建议采用挂式太阳能进行热水供应和取暖。

    理由:采用挂式太阳能进行热水供应和取暖,在节约资源的同时也给业主带来实惠,一次投入终身受益(就东北地区而言每年业主都要交纳不菲的供热费用),避免了业主因安装太阳能与物业管理公司发生的纠纷,同时也绝对是开发商的一大卖点。

    10、建议安装温度调节阀和温度计量收费装置。

    理由:供热条件很好的小区,造成业主家中室内温度非常高,不得不在冬天开窗进行降温。平时供暖往往只注意了温度是否达标,而忽略了温度太高也会带来不便,如果安装温度调节阀,业主、用户可以根据自己的需要随意调节室内温度,并计量收费。

    11、建议在施工完毕时将所有的下水管口封闭。

    理由:管道内有水泥等杂物造成堵塞,无法判断是业主装修期间造成的还是施工单位的责任,并且提高了维修成本。经严格的验收后,及时地封闭管口,可避免上述情况。

    七、其他方面

    12、建议不要设置玻璃制品的雨搭、地下车库顶棚等。

    理由:玻璃制品受力不均易碎,不好清洁,也容易被高空坠物或抛物行为造成破碎和伤人,而追究责任却是很大的难题。开发商可以免费为业主提供一种固定式纱窗,在一定程度上就能杜绝高空抛物行为。

    13、建议设置多功能信报箱。

    理由:有的业主有看报的习惯,有的业主喜欢喝鲜牛奶,这样就容易造成业主在墙上设置了各式各样的报箱和奶箱,使墙面凌乱不堪。多功能信报箱的作用是将报箱和奶箱的功能结合成一体,这样就很容易解决上述问题,另外还可以当成小型的储物箱使用。

    14、建议充分考虑停车位、车棚的数量。

    理由:如果遇到无车辆停放点或泊车位不够等情况,业主就会乱停车或将自行车、电动车放在楼道内,给物业管理公司带来许多棘手问题,所以设计时候一定要考虑私家车越来越多以及自行车、电动车停放等因素。


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